いざ、自宅を貸し出そうと思った時、賃貸として貸し出したにも関わらず、賃貸管理会社との相性があまりよくなかったということに入居者が入ってから気がつくことってありますよね。
空室がなかなか埋まらなかったり、ちょっとしたトラブルがすぐに解決しなかったり。
そんな時、管理会社を変えようかと考えるオーナーさんは少なくないことでしょう。
ただ、実際に管理会社を変更する作業って意外と面倒で、時には新たな悩みのタネをまくこともありえます。本日は、管理会社を変える時によくあるトラブル事例をピックアップして、スムーズに管理会社の変更手続きのポイントをお伝えします。
管理会社に感じる不満
管理会社の変更をすることを”管理替え(かんりがえ)”と呼びます。私たちが管理替えの相談を受ける時によく聞く不満点をピックアップしました。
- 長期化する空室問題への適切な対策が取られていない。
- 物件の定期的なメンテナンスが行われず、将来的な大規模な修繕や事故のリスクが高まっている。
- 入居審査が疎かにされ、問題入居者によるトラブルが発生している。
- 担当者の業務能力不足やコミュニケーションの問題で、適切な賃貸管理が行えていない。
- 空室対策に有効なアドバイスがなく、空室が長期化。
- 提供されるサービスの内容に対して、管理報酬が不釣り合いに高い。
- 修繕業者の単価が高すぎる。または不要な修繕が行われており、賃貸人の負担が大きい。
- 修理業者からのキックバックが疑われ、費用対効果が不透明。
これらの不安要素を解決するために、私たちが提供するサービスで全力で支援いたします。
しかしながら、賃貸管理会社の変更をするには何から手を付けていいの？何を確認すればいいの？という状況になっているかと思いますので、そういった情報をお伝えいたします。
管理会社変更時の確認事項
管理会社を変えたいけど、どう動けばいいのか、どんな問題が起こり得るのか、不安ですよね。結局、変えるべきかどうかも迷うところですよね。そこで、オーナーさんが管理会社を変更する際に直面する可能性がある代表的なトラブル事例を、具体的な解決策とともにご紹介します。
地図を見る時にまずは自分が今どこにいるのか？を知る必要があるように、まずは、現時点の自分の締結している賃貸委託契約の内容を確認する必要があります。
解約通知の時期
まず最初にやるべきなのかは管理会社とあなたとの間で締結されている賃貸管理委託契約書の内容の確認です。これは100%発行されるものとは限らないので、もしかすると口頭でのやり取りだけかもしれません。
賃貸管理委託契約書に通常互いに不満を感じたらどのように解約をするのか？というのが記載されています。まずは、この解約通知の時期についての確認を行いましょう。
例えば、私たち株式会社いえどきの賃貸管理委託契約書においては、即時解約できる旨を記載しております。
甲は書面による意思表示で契約を即日解約（引継ぎに要する期間日数を除く）できるものとする。
賃貸物件管理契約の要点とその説明
こちらは別の会社のものですが、3ヶ月と記載されています。3ヶ月前から6か月前というのが体感で感じているところです。
違約金など金銭関係の確認
管理委託契約書をよく見るようにしましょう。管理委託契約を解約するためだけに高額な違約金の請求がされるケースが少なくないというのがこの業界の現状です。
また、最近ようやく減ってきたなという感じですが、契約の解除をすることができないような内容になってしまっている可能性もあります。
賃貸会社の管理替えの現場
賃貸の管理替えというのは、不動産の管理会社で働いていると比較的日常的なことです。
管理委託契約書を確認すると「3か月前」や「6ヶ月前」などの記載がありますが、実際には、「もう来月からでいいですよ」など、あまり旧管理会社側がすぐに手続きをしてくれるような事が少なくありません。
こればかりか、戸別な事由ということでひとつひとつ確認していくしかないことではあります。
管理会社変更の流れ
上述したものです。まずは現在の管理委託契約がどのようになっているのかを確認しましょう。
そのままですが、次に依頼したい管理会社を探しましょう。もちろん自主管理に変更する方向性でもよいでしょう。
旧管理会社の解約通知との流れは解約期間などによって変わります。
解約通知の期間があまりにも長い場合は、先に通知を送ってしまってから新管理会社探しをするという選択肢もあります。
新旧管理会社側で入居者がいれば必要な情報・書類などの引き継ぎを行います。
入居者からすると自分の知らないところで起こっていることで、驚く方が少なく有りません。また、こういった詐欺も多発しているので、疑われてしまうことも少なくないので、新旧管理会社にオーナーさんを含めての三者からの通知となりうる可能性もあります。
管理会社の変更手続きが完了しても、入居者さんが旧管理会社宛に送金してしまうことは少なくありません。手続きがすべて落ち着くのは、新管理会社との管理委託契約締結から3ヶ月くらいしてからになるというのが通常です。
オーナーさんに手伝ってもらうことは？
この賃貸管理会社変更の手続きの中で管理会社を変更しようとしているオーナーであるあなたに動いてもらわなければならないことはなんでしょうか？
新しい管理会社との契約締結手続きは当たり前として、一番の重荷となってしまいがちなのは、旧管理会社への解約通知になります。
「いろいろ不満はあるけれども契約を切るほど決定的な何かがないからなかなかいいづらい」という相談が非常に多いです。
そんな中で私たちにできるお手伝いとしては、解約の通知自体をあなたの代わり行うことはできません。
しかし、解約通知の内容の作成はすることがあります。
もしも、「解約したいけどどういう風に伝えればいいんだろう？」ということでお悩みであればご相談ください。
解約通知の内容を作成しますので、それを手紙なり、メールなりで送ればよいだけの形にするお手伝いもします。
それ以外は不動産屋同士のやりとり
解約の通知以外は、基本的にすべて新旧の管理会社同士でのやり取りとなります。
もちろん、確認すべき書類でオーナーさんが所有されているものがあれば、それを送っていただいたりする必要はあったりしますが、基本的には何もしなくてもよい状態というのを作り上げます。
最後に
オーナーさん、賃貸管理会社を変更することは大きな一歩ですが、それにより新たなトラブルに直面する可能性もあります。
しかし、不安を感じることなくスムーズに管理会社を変更し、賃貸経営の質を向上させたいとお考えなら、私たちがお手伝いします。
どんな小さな疑問や懸念でも、専門的なアドバイスと実践的な解決策を提供することで、あなたの不動産経営をサポートします。気軽にご相談ください、一緒に最適な解決策を見つけましょう。
