第1条(契約の目的)

第1条 (契約の目的)  

本契約は甲が所有する、又は賃貸人となる本物件の管理運営業務委託(別表に掲げる業務)を行うことを目的とする。

第1条(契約の目的)の条項は、契約全体の根幹をなす部分であり、契約が結ばれる主な理由や目的を明確にするために存在します。この条文により、契約の範囲、関与する主体間の基本的な合意事項が定義され、契約の解釈や実行において参照される基礎を提供します。

第2条 (契約期間)

第2条 (契約期間)  

1.契約期間は、●●年●●月●●日 より 双方いずれかの解約申請迄とする。  

2.甲は契約を即日解約(引継ぎに要する期間日数を除く)できるものとする。  尚、乙からの解約は3ヶ月前迄に通知するものとする。

第2条(契約期間)は、契約が有効となる期間を定めるために存在します。この条項は契約の開始日と終了条件を明確にし、契約がどのような状況下で終了するか、またはどのように更新されるかについての基準を設定します。

どのような場合に必要とされるのか?
契約の実施開始時

契約の具体的な有効期間が開始する日付を示すことで、業務の開始に向けた準備や計画を可能にします。

契約終了の準備時

契約期間が明確に定義されていることで、契約終了に伴う業務の終了処理や後続の手続きに関する準備を適切に行うことができます。

解約通知時

契約のどちらかまたは両方の当事者が契約を解約する場合、通知期間や解約に必要な手続きが事前に定義されていることで、解約の手続きがスムーズに進みます。

契約更新の交渉時

契約期間の終了に伴う更新に際して、既存の契約条項を基に新たな条件や期間について交渉を行うための基準となります。

第2条によって契約期間が明確にされることは、契約関係の安定性を保ち、計画的な業務運営を支援する上で重要です。また、未来の契約関係、特に解約や更新に関する取り決めが明示されていることは、契約の当事者間での信頼を構築し、予期せぬ終了や紛争を防ぐ効果があります。

第3条 (契約条件)

第3条 (契約条件)

1.本契約における管理運営業務委託料を変更するときは、甲乙協議の上、決定するものとする。  尚、業務内容を変更するときも同様とする。

第3条(契約条件)は、契約における管理運営業務委託料の変更や業務内容の変更に関する協議と決定についてを規定しています。この条項の存在は、契約の実施過程で発生する可能性のある変更に柔軟に対応するための基盤を提供します。変更が必要になった場合、双方の合意に基づいて行われるべきという原則を設けることで、公平性と透明性を保ちます。

どのような場合に必要とされるのか?
契約条件の変更時

契約の条件、特に管理運営業務委託料の金額や支払い条件を変更する必要がある場合に適用されます。この条項により、そのような変更が甲乙双方の協議によってのみ行われることが保証されます。

業務内容の見直し時

契約締結後に管理運営の業務内容を変更する必要が生じた場合、例えば追加サービスの提供や既存業務の削減など、この条項が変更のプロセスを規定します。双方の合意に基づいた変更のみが許可されるため、一方的な変更による不公平を防ぎます。

第3条によって、契約条件の柔軟な変更が可能となり、契約の実施がより現実の状況に適応しやすくなります。同時に、この柔軟性は双方の合意に基づくため、不意の変更による紛争のリスクを減少させ、契約関係の安定性を高めます。

第4条 (善管注意義務)

第4条 (善管注意義務)  

乙は、善良なる管理者の注意義務をもって、管理運営業務を行うものとする。

第4条(善管注意義務)は、私たち株式会社いえどきが管理運営業務を行う際に、善良な管理者としての注意義務を果たすことを要求します。この条項は、管理運営業務の質と信頼性を保証するために存在し、業務を遂行する上での基本的な行動規範を設定します。

善管注意義務とは?

善管注意義務とは、賃貸物件を管理する人が、まるで自分の大切な家を管理するかのように、しっかりと面倒を見ることを意味します。物件がいつもきれいで安全であるようにするため、修理が必要なときは早めに直したり、問題が起こらないように日ごろから気をつけたりすることが含まれます。つまり、賃貸物件の管理をするときには、物件や住んでいる人たちのことを第一に考え、ちゃんと管理する責任があるということです。

第5条 (約定報酬額)

第5条 (約定報酬額)
 1.管理運営業務委託料:賃料等の0%(消費税別)を毎月甲は乙に対して、第6条の方法にて支払うものとする。

第5条(約定報酬額)は、私たち株式会社いえどきが管理運営業務を行う際に受け取る報酬の額や計算方法について定めています。この条項により、管理運営業務の対価としていくら支払われるかが明確にされ、報酬の支払い基準が設定されます。

第6条 (賃料等の送金方法)  

第6条 (賃料等の送金方法)  

1.乙は賃借人から集金した賃料等を第5条1項に定める管理委託手数料を控除して、毎月10日(金融機関休日の場  合は前営業日)に甲の指定する下記金融機関口座に振込みにより送金するものとする。  

2.振込み手数料は甲の負担とする。尚、現金持参の場合はその限りではない。  

3.業務委託期間が1ヶ月に満たない場合は、当月日数にて日割り計算を行うものとする。

第6条(賃料等の送金方法)は、私たち株式会社いえどきが賃貸人から集めた賃料やその他の収入を、管理委託手数料を差し引いた後、物件所有者にどのようにして送金するかの手順を定めています。

補足

賃料の定期的送金

毎月決められた日に、賃貸人から集めた賃料等から管理委託手数料を差し引いた額を、オーナーさんの指定する金融機関口座へ振り込みます。

振込手数料の取り扱い

送金にかかる振込手数料はオーナーさんに負担いただく形としていますことご理解くださいませ。現金持参の場合も書かれていますが、実際現金持参は取り扱っていません。

業務委託期間が1ヶ月未満の場合の処理

契約期間が1ヶ月未満であった場合の賃料は日割り計算で決定されます。これにより、短期間での契約変更や解約が発生した場合でも、公平な処理になります。

第7条 (諸経費の帰属と負担)  

第7条 (諸経費の帰属と負担)  

1.甲の負担する内容  

①経年変化による磨耗・損傷、日焼け及び地震、火災、風水害、その他不可抗力による事故又は第三者 による毀損行為による滅失破損等  

②本物件の屋根、外壁、鉄部、共用部分の経年変化、老朽化による塗り替え等。  

③給排水、電気設備、消防設備等の修理・補修・交換作業等  

④敷地内の工作物の補修、除草、樹木のメンテナンス等  

⑤浄化槽使用の場合の浄化槽修理費用等  

⑥本物件に関する固定資産税、都市計画税等の公租公課

⑦業務遂行に必要な管理室、控室、電力、用水等を乙に対し無償で提供すること

⑧入退出時の原状回復費用に要する負担割合  

⑨賃借人に快適な住まいを提供するための建物維持管理等の修繕義務  

⑩上記記載に係るその他の善管注意義務  

2.乙の負担する内容  

①入居者募集等の本物件を賃貸・管理運営をする上で要する広告宣伝費  

②無断退出者又は滞納者等に要する督促費用及び旅費交通費  尚、遠隔出張等の多額の費用を必要とする場合は、甲乙協議の上、取り決めを行うものとする。

第7条(諸経費の帰属と負担)では、私たち株式会社いえどきと物件所有者が負担する経費について明確に区分しています。この条項により、どのような経費が私たちの責任で、どのような経費が物件所有者によって支払われるべきかがはっきりします。これにより、未来に発生するかもしれない不明確さや誤解を避けることができます。

私たちが負担する経費オーナーさんが負担する経費
入居者を集めるための広告宣伝費経年変化による磨耗や損傷の修理費用
無断退出者や滞納者への督促費用、旅費交通費など天災や火災などによる損害
共用部分の修繕や塗り替え
設備の修理や交換
敷地内のメンテナンス費用
固定資産税や都市計画税などの公租公課
管理室や電力、用水などの提供に関わる費用
負担区分

第8条 (免責事項)  

第8条 (免責事項)  

甲が次の各号に掲げる損害を受けたときは、乙はその損害を賠償する責任を負わないものとする。  

①天災地変等不可抗力による損害  

②乙の責めに帰すことができない火災、盗難等の事故の発生により生じた損害  

③乙が善良なる管理者の注意義務をもって管理業務を行ったにも関わらず諸設備の故障等による損害  

④前各号の定め以外に、乙の責めに帰すことのできない事由により生じた損害

第8条(免責事項)は、私たち株式会社いえどきが責任を負わない特定の状況や損害について定めています。この条項は、予見できない事態や私たちの管理下にない事由によって生じた損害に対する私たちの責任範囲を限定することを目的としています。

このような場合に免責されます。

天災地変などの不可抗力による損害

地震や台風など自然災害によって物件や入居者に生じた損害には、私たちは責任を負いません。

私たちの責めに帰すことができない火災、盗難などの事故による損害

私たちの管理や行動によって起こったわけではない場合、その結果として生じた損害に対して私たちは責任を持ちません。

善良な管理者の注意義務を果たしたにもかかわらず発生した諸設備の故障等による損害

私たちが適切な管理と注意を払っていたにも関わらず起こった設備の問題や故障による損害は、責任の範囲外となります。

その他、私たちの責めに帰すことのできない事由により生じた損害

これには予見不可能な事象や事故が含まれ、私たちの管理下にない要因による損害全般が対象です。

第9条 (第三者への委託)  

第9条 (第三者への委託)  

1.乙は、管理運営業務の一部を第三者に再委託することができるものとする。  

2.再委託した業務の処理について、乙は甲に対して自らなしたと同等の責任を負うものとする。

第9条(第三者への委託)では、私たち株式会社いえどきが管理運営業務の一部を第三者に委託することができると定められています。この条項は、私たちが業務の効率化や専門性の高いサービスの提供を目的として、外部の専門業者に特定の業務を依頼することを可能にします。ただし、このような再委託が行われる場合でも、私たちは最終的な責任を持つことが強調されています。

例えば、設備の定期メンテナンスや特殊な修理をその専門業者に任せる事がこれに該当します。

第10条 (敷金・契約書面の取り扱い)  

第10条 (敷金・契約書面の取り扱い)  

1.賃借人から預託された敷金又は保証金は、甲が預かるものとする。

2.賃貸借契約書の原本は、甲が保管するものとする。

第10条(敷金・契約書面の取り扱い)では、賃借人から預かった敷金や保証金の取り扱いと、賃貸借契約書の保管に関するルールが定められています。契約書は電子契約を基本としておりますので、2項は実際にはほぼ意味をなさない条項となっています。

敷金の預かるのは誰?

賃借人から預かる敷金や保証金は、私たちではなく、オーナーさんが直接管理します。

※もちろん希望があるようであれば私たちが代わりに預かることもしております。賃貸住宅管理業に登録しておりますので、私たちの資産とは別口座で管理する事が義務付けられています。

第11条 (守秘義務及び個人情報保護法等の遵守)  

第11条 (守秘義務及び個人情報保護法等の遵守)  

甲及び乙は、管理業務の遂行に関して、個人情報保護法及び行政手続きにおける特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律を遵守し、個人情報及び個人番号について適切な対処をすることができるように、互いに協力をするものとする。

第11条(守秘義務及び個人情報保護法等の遵守)は、私たち株式会社いえどきと物件所有者が管理業務を行う過程で得た個人情報や機密情報を適切に扱うことを義務付けています。

第11条によって、物件管理に関わるすべての情報が適切に保護され、関連する法律や規範が厳格に守られることが約束されています。

第12条 (委託業務の報告)

第12条 (委託業務の報告)

1.甲は、必要があると認められるときは、乙に対して委託業務の状況の報告を求めることができる。  

2.甲乙は、必要があると認められるときは、委託業務の執行に関して相互の意見および協議を求める  ことができるものとする。

第12条(委託業務の報告)は、私たち株式会社いえどきが実施した管理運営業務の状況をオーナーさんに報告する義務について定めています。この条項により、私たちの業務の透明性が保たれ、オーナーさんも管理状況を把握しやすくなるようにというのが目的です。

報告は待たなくてはならないのか?

オーナーさんは、必要と認める場合には、いつでも私たちに対して業務の状況報告を求めることができます。

第13条 (乙の通知義務)  

第13条 (乙の通知義務)  

1.乙は、本物件及び付帯設備、機器その他の維持、管理、修理等の必要が生じた場合は、甲に遅滞なく通知及び状況報告をするものとする。  

2.賃借人の日常生活及び管理運営に於いて障害となる事由が発生した場合、乙は甲に承諾を得た上で、修理等を行うことができるものとする。  

3.次の各号に該当した場合には、修理を優先し事後報告とする事ができるものとする。尚、これを甲は予め承諾したものとする。  

①緊急を要する場合 

②修理費が2万円以内の場合  

①自らまたはその役員(業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずるものをいう。)が、暴力団・暴力団関係企業・総会屋もしくはこれらに準じる者又はその構成員(以下、総称して『反社会  的勢力』という。)ではないこと  

②反社会的勢力に自己の名義を利用させ、本契約を締結するものではないこと  

2.甲または乙が前項に反していることが判明した場合または反することになった場合、相手方は催告  を要せず即時本契約を解除することができるものとする。

この条項では、管理運営に関連して重要な情報が得られた場合、特に物件や付帯設備の維持・管理・修理が必要になった場合や、賃借人の日常生活に影響を与える事由が発生した場合に、私たちがオーナーさんに対して遅滞なくその情報を提供し、必要に応じて対応を行うことを規定しています。

具体的な使用場面

緊急の修理が必要な場合

設備の故障や緊急を要する損傷が発生した場合、所有者への即時の通知と、必要に応じた迅速な対応が求められます。

入居者からの重要なフィードバック

入居者からのクレームや要望が管理運営に重大な影響を与える可能性がある場合、その情報を所有者に報告し、対応策を検討します。

第14条 (登記内容の変更)  

第14条 (登記内容の変更)  

本物件に係る登記内容に変更が生じた場合、甲は遅滞なく乙に対して変更内容を通知するものとする。

第14条(登記内容の変更)では、物件に関する登記内容に変更があった場合、物件所有者がその変更内容を私たち株式会社いえどきに伝えてください。

第15条(権限及び収益の帰属)  

第15条(権限及び収益の帰属)  

1.甲及び乙は、次に掲げる権限は、甲が有することを相互に確認する。  

①賃借人の入居に関する決定等の可否及び管理運営に伴う、契約書面への捺印  

②賃貸借契約の更新及び賃貸借条件の変更についての決定並びに当該更新及び変更に関する契約書面への押印

2.本契約から生ずる権限及び収益は、甲が乙に対して事前に附した代理権等の定めがある場合を除き、全て甲に帰属するものとする。

第15条(権限及び収益の帰属)は、物件管理に関連する権限と収益の所在について定めています。

賃借人の入居決定、契約書面への捺印、賃貸借契約の更新や条件の変更に関する決定権オーナーさんにあるということが書かれています。

署名捺印を代理で行います。

特に転勤されたオーナーさんであれば、署名捺印のためにわざわざ東京に戻ってくるなどというのは合理性を欠きます。権限をいただければ私たちの方でオーナーさんの代わりに署名捺印する事もできますからね。

第16条(非弁行為の禁止)  

第16条(非弁行為の禁止)  

本契約業務の遂行につき、弁護士法第72条で禁止する非弁行為に該当する場合又は抵触するおそれがある場合は、乙 は甲と協議の上、当該業務を弁護士又は弁護士法人に委任するものとする。

第16条(非弁行為の禁止)では、私たち株式会社いえどきが契約業務の遂行において、弁護士法によって禁じられている非弁行為を行わないことが定められています。非弁行為とは、弁護士資格を持たない者が法律上の助言を行ったり、訴訟代理人として活動することなどを指します。

非弁行為の具体例

契約紛争の法的アドバイス

私たち株式会社いえどきが、弁護士資格を持たないにも関わらず、賃借人に対して法律上の解釈やアドバイスを提供し、紛争を解決しようとする行為。これは、専門的な法律サービスを提供することになり、非弁行為に該当します。

訴訟代理人としての活動

私たちが裁判所において、オーナーさんの代理人として法的な主張を行ったり、訴訟書類を提出したりすること。弁護士資格を持たない者が裁判所での代理人として活動することは、法律によって禁じられています。

第17条 (契約解除及び解約)  

第17条 (契約解除及び解約)  

1.甲は書面による意思表示で契約を即日解約(引継ぎに要する期間日数を除く)できるものとする。

2.甲及び乙が、本契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合には、相当の期間を定め履  行を催告し、その期間内に履行がなされない場合は、本契約有効期間中でも書面による意思表示で本契約を解除出来  るものとする。  

3.甲及び乙は次のいずれかの事由が生じた場合、何らの催告を要せず直ちに本契約を解除できるものとする。  ①本物件の全部または一部が火災天変事変等により滅失、毀損しその使用が出来なくなった場合  

②相手方が他の債権者から仮差押、仮処分、差押、競売の申し立てを受け、又は滞納処分を受けた場合、破産、民事  再生、会社更生の申し立てを受けた場合  

③本契約に係わる重要な事項について故意又は重過失により事実を告げず、契約の目的を達成出来ないほどに甲乙間 で信頼関係が維持できないと判断した場合

第17条(契約解除及び解約)では、契約がどのような状況下で解除または解約されるか、その具体的な条件と手順が定められています。

契約解除の例

即日解約の権利

お互いに書面による意思表示をもって、契約を即日で解約することができることが定められています。引き継ぎに要する期間を除く形での即時解約が可能です。

履行不足に基づく解約

もし契約に定められた義務が本旨に従って履行されない場合、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がなされない場合は、契約を解除することができます。

特定事由による解除

本物件が災害などで使用不可能になった場合、相手方が財産上の差し押さえなどの法的措置を受けた場合、または契約に関わる重要な事項について虚偽の申告があった場合など、特定の事由が生じた場合には、いかなる催告も要せずに契約を解除することができます。

第18条(賃貸借契約終了業務)  

第18条(賃貸借契約終了業務)  

1.賃貸借契約終了業務により現賃借人との貸室明け渡し業務が完了した場合、本業務の委託料として、甲は乙に対して、本契約時点で甲と賃借人との間で締結されている各賃貸借契約に基づく賃料及び共益費の1ヶ月分相当額(消費税別)を支払うものとする。 

2.当該業務の報酬の支払い時期は、各賃借人の明け渡しが完了した翌月末とする。

第18条(賃貸借契約終了業務)は、賃貸借契約が終了した際の業務と、その際に発生する委託料の支払いに関する規定を設定しています。

第18条のポイント

業務内容

賃貸借契約が終了するとき、私たちは賃借人との間で貸室の明け渡し業務を行います。これには、物件の状態確認、鍵の返却受領、必要に応じた修繕の手配などが含まれます。

報酬の支払い

賃貸借契約終了に伴う業務を完了した後、私たちは物件所有者から、委託料として賃料及び共益費の1ヶ月分相当額を受け取ります。この報酬は、終了業務の手間と責任を補償するものです。

支払い時期

報酬の支払いは、各賃借人の明け渡しが完了した翌月末に行われます。これにより、業務完了後の迅速な報酬受領が保証されます。

第19条 (譲渡継承)  

第19条 (譲渡継承)  

1.甲が本契約期間中に本物件の所有権を第三者に譲渡する場合は、乙に対して3ヶ月前までに書面にて譲渡の相手方の内容を通知しなければならない。この場合本契約と第三者に承継され存続期間満了まで継続される。  2.甲は第三者と乙との間の本物件が円滑に継続されるよう第三者への説明義務を負い万一第三者と乙との間で紛争  が生じ、乙が損害を被った場合、甲は乙の受けた損害を賠償しなければならない。  

3.前2項に関わらず、甲が第三者に本契約を継承させることが出来ない場合は、第17条1項の通り本契約は解約  される。

第19条(譲渡継承)では、あなたが不動産を売却して新しいオーナーに変わった時の契約の継承に関する取り決めが定められています。

第18条のポイント

所有権の譲渡通知

あなたが第三者に物件の所有権を譲渡する場合、私たちに対して3ヶ月前までに書面でその旨と譲渡相手の情報を通知する必要があります。

契約の継承

所有権の譲渡が行われる場合、本契約は新しい所有者に承継され、存続期間満了まで継続されます。これにより、物件管理の連続性が保たれ入居者に迷惑がかかることを避けることができます。

紛争発生時の責任

第三者との間で紛争が生じた場合に乙(私たち)が損害を被った場合、譲渡元の所有者はその損害を賠償する責任を負います。

継承不可能な場合の解約

何らかの理由で契約を第三者に継承させることができない場合は、契約は解約されます。

物件を賃貸に出した状態で売却する際に、この管理契約の解約ができない場合があります。そういった場合、売却価格が低くなってしまうというのが一般的です。そういったオーナーさんが不利益を被る究極のものが"サブリース"だったりします。

契約を締結する前に確認しておくべき最重要項目のひとつになります。

第20条 (瑕疵担保責任)  

第20条 (瑕疵担保責任)  

1.甲は乙に対し、本物件が物理上並びに法令上何ら瑕疵のない物件であることを保証する。  

2.万一、本物件に隠れた瑕疵が存在し本契約の目的を達成することが出来ない場合、乙は何時でも本契約を解除す  ることが出来るものとする。  

3.本物件に隠れた瑕疵が存在した事により、乙に損害が生じた場合には甲はその損害の補填を行うものとする。

第20条(瑕疵担保責任)は、物件に関する瑕疵担保責任について定めています。この条項は、物件が物理的または法律的な障害を持たずに賃貸されることを保証し、万が一瑕疵があった場合にはその責任をオーナーさんが負うことを明確にします。

瑕疵担保責任ってなに?

賃貸での「隠れた瑕疵」とは、家を借りた時には分からなかったけど、住んでみたら出てきた問題のことです。たとえば、見た目にはわからなかったけど、雨が降ると屋根から水が漏れる、または、壁の中にカビが生えていて、あとからカビの臭いがするようになった、といった場合がこれにあたります。これらは最初には見つけられない問題なので、「隠れた瑕疵」と呼ばれます。

第21条(消費税等)  

第21条(消費税等)  

消費税及び地方消費税は、本契約締結時点の税率を適用する。将来、消費税法等の改正により消費税率が変更になっ  た場合、消費税法に定める比率を乗じた金員を各自負担するものとする。

消費税及び地方消費税に関する取り決めです。契約締結時の税率を基に計算し、将来税法が変わって税率が上がったり下がったりしても、新しい税率に基づいて調整されるという内容が含まれています。簡単に言えば、契約で扱うお金にかかる税金は、その時々の法律による税率で計算するってことです。契約時と同じ税率をずっと使い続けるのではなく、税金が変わればそれに合わせて支払う税金も変わる、というわけです。

第22条 (反社会的勢力排除に関する事項)  

第22条 (反社会的勢力排除に関する事項)  

1.本契約を締結するにあたり、甲および乙は、それぞれ相手方に対して次の事項を確約するものとする。

反社会的勢力排除に関する事項です。この条文では、契約を結ぶ際に、私たち株式会社いえどきもオーナーさんも、反社会的勢力でないこと、また、反社会的勢力と関係を持たないことを保証し合います。簡単に言えば、どちらの当事者も悪い組織とは関わりがないことを約束し、もしそうでなかった場合は契約をやめることができる、ということを決めています。

第23条 (紛争及び訴訟)  

第23条 (紛争及び訴訟)  

甲と賃借人との間に紛争が生じた場合および賃借人の金銭債務の不履行等により、訴訟を提起する場合については、甲乙協議の上行うものとする。尚、訴訟に要する費用(弁護士費用等)は甲が負担するものとする。

私たちと賃借人の間で何か問題が起きたとき、まずは話し合いで解決しようとすることを決めています。でも、それでもダメな場合は裁判をすることもできると当たり前のような事が書かれています。その時の裁判の費用は、基本的には大家さんが払うことになっています。

第24条 (合意管轄裁判所)  

第24条 (合意管轄裁判所)  

本契約に関して紛争を生じた場合は、本物件の所在地を管轄する東京地方裁判所又は東京簡易裁判所とする。

もし私たちと賃借人の間で大きな問題が起きて、本当に裁判をすることになったら、その裁判は物件がある地域の裁判所で行うことになっています。つまり、問題があった時の裁判の場所が決まっているってことです。

流しがちになってしまいそうな規定ですが、対象物件が北海道でオーナーさんが沖縄に住んでいる場合でも「東京で裁判をやる」という規定です。

地方に物件がある方や、本店や支店があちこちにある不動産屋さんと契約する時には注意が必要です。

あえて遠方の裁判所にすることで相手方の負担を大きくして裁判を優位に進めようという裏がある場合があります。

もっともそれも民事訴訟法の改正で電話での出廷ができるようになることで変わることになる事が期待されてはいますが。