賃貸経営で知っておくべき貸主負担となる原状回復の修繕費用

部屋を貸し出すことを考えているあなたが、入居者の入れ替え時に必要になる修繕について、どれくらいの費用を自分が負担しなければならないのか、不安に感じているのはよくあることです。

賃貸オーナーが直面するこの問題に対し、賃貸住宅原状回復のガイドラインを参考にしながら、どのような修繕が必要であり、それに伴うオーナーの責任と負担の目安を理解することで、ある程度の安心感を得ることができます。

本日は、そんな不安を少しでも和らげるために、必要な情報を分かりやすくお伝えしていきます。

原状回復をめぐるトラブルとガイドラインは賃貸の経営を考えていれば、一度は目にしたことがある言葉になるかと思います。

この、ガイドラインは、あくまで負担割合等についての一般的な基準を示したものであり、法的な拘束力を持つものではありません。

そのため、このガイドラインがすべてとなるわけではありませんが、過去にあったトラブルでの判例を元に作成されているので、ガイドラインと異なる定めを賃貸借契約書に盛り込んでも、揉めてしまった場合は、ガイドラインの判断基準をもとに判決が言い渡されるというのが多いのが現状です。

ただ、それは賃貸借契約書への記載の仕方があいまいであるという事が理由であることが多いので、賃貸管理会社を選ばれる際には、実際に契約が締結される時にはどのような契約書になるのかの事前確認も行って、賃貸管理会社を選ぶことを推奨しています。

なぜ、このようなことを伝えるかといいますと、ガイドラインをそのまますべて受け入れると圧倒的に貸主側の負担が大きくなってしまうためです。

もちろん、最低限の修繕義務を貸主側が負うのはごく自然なことではありますが、そのエリアの賃貸借契約の慣習のようなものまでが塗りつぶされてしまうようなことにもなりえないので注意が必要です。

例えば、東京を中心とした首都圏では室内のハウスクリーニング費用は賃借人側が負担するというのが一般的です。しかし、ガイドラインでは貸主側が負担するとされており、それを元に契約書への記載の仕方が曖昧だという裁判の例がいくつもあったりするためです。

私たちが伝えてきた、賃貸の原状回復の情報一覧です。様々な裁判の例を紹介しているので参照ください。

そんなガイドラインの中で「貸主負担」とはっきりと明記されているものを書き出します。

項目	説明	理由
畳の裏返し、表替え	特に破損等していないが、次の入居者確保のために行うもの	入居者の入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、貸主の負担とすることが妥当と考えられる。
畳の変色	日照・建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの	日照は通常の生活で避けられないものであり、また、構造上の欠陥は、借主には責任はないと考えられる（借主が通知義務を怠った場合を除く。）。

項目	説明	理由
フローリング	ワックスがけ	ワックスがけは通常の生活において必ず行うとまでは言い切れず、物件の維持管理の意味合いが強いことから、貸主負担とすることが妥当と考えられる。
フローリング	日照・建物構造欠陥による雨漏りなどで発生した色落ち	日照は通常の生活で避けられないものであり、また、構造上の欠陥は、借主には責任はないと考えられる（借主が通知義務を怠った場合を除く。）。

項目	説明	理由
カーペット	家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡	家具保有数が多いという我が国の実状に鑑み、その設置は必然的なものであり、設置したことだけによるへこみ、跡は通常の使用による損耗ととらえるのが妥当と考えられる。

項目	説明	理由
壁紙・クロス	テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ （いわゆる電気ヤケ）	テレビ、冷蔵庫は通常一般的な生活をしていく上で必需品であり、その使用による電気ヤケは通常の使用ととらえるのが妥当と考えられる。
壁紙・クロス	エアコン（借主所有）設置による壁の ビス穴、跡	エアコンについても、テレビ等と同様一般的な生活をしていく上で必需品になってきており、その設置によって生じたビス穴等は通常の損耗と考えられる。
壁紙・クロス	日照などの自然現象に よるクロスの変色	畳等の変色と同様、日照は通常の生活で避けられないものであると考えられる。
壁紙・クロス	壁に貼ったポスターや絵画の跡	壁にポスター等を貼ることによって生じるクロス等の変色は、主に日照などの自然現象によるもので、通常の生活による損耗の範囲であると考えられる。
壁紙・クロス	壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張り替えは不要な程度のもの）	ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の生活において行われる範囲のものであり、そのために使用した画鋲、ピン等の穴は、通常の損耗と考えられる。

項目	説明	理由
ガラス	地震で破損したガラス	自然災害による損傷であり、借主には責任はないと考えられる。
ガラス	網入りガラスの亀裂（構造により自然に発生したもの）	ガラスの加工処理の問題で、亀裂が自然に発生した場合は、借主には責任はないと考えられる。
網戸	網戸の張り替え（破損等はしていないが次の入居者確保のために行うもの）	入居者の入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、貸主の負担とするのが妥当と考えられる。

項目	説明	理由
設備	設備機器の故障、使用不能（機器の耐 用年数到来のもの）	経年劣化による自然損耗であり、借主に責任はないと考えられる。
浴槽	浴槽、風呂釜等の取替え（破損等はしていないが、次の入居者確保のために行うもの）	入居者の入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、貸主負担とするのが妥当と考えられる。
鍵	鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）	入居者の入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、貸主の負担とするのが妥当と考えられる。
水回り	消毒（台所、トイレ）	消毒は、日常の清掃と異なり、借主の管理の範囲を超えているので、貸主負担とすることが妥当と考えられる。
居室	全体のハウスクリーニング（専門業者による）	借主が通常の清掃（具体的には、ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇、レンジ回りの油汚れの除去等）を実施している場合は、次の入居者を確保するためのものであり、貸主負担とすることが妥当と考えられる。

こういった設備については、床暖房など修繕費が高額になってしまうものは残置物とすることを推奨しています。詳細は以下を参照ください。

修繕費用を抑える賃貸物件における残置物の扱い方

ハウスクリーニングについては、冒頭でもお伝えしましたとおり、原則貸主負担をなります。ただそれがなぜ借主負担とすることができるのかについては下記を参照ください。

退去時のハウスクリーニング費用:誰が払うべき？裁判例から学ぶ

この2つの例だけで、任せる賃貸管理会社によって修繕費用が大きく変わってしまう可能性を秘めているということは知っておいて損はないでしょう。

「大手だから安心」ではなく、大手だからこそガイドラインから外れた運用をする事ができなかったりするというのも知っておくのがよいかなと考えています。

部屋を貸し出す際、入居者の入れ替えごとに必要となる修繕の費用負担について、貸主がどのように対処すべきかは、賃貸経営を考える上で重要なポイントです。

賃貸オーナーとしては、原状回復に関するガイドラインを参考にしつつも、法的な拘束力がないため、契約書の明確な記載と賃貸管理会社との事前の確認が不可欠です。

ガイドラインはあくまでトラブルが発生した際の判例を元にしており、すべてのケースに適用されるわけではありませんが、貸主側の負担が大きくなりがちなため、慎重に契約内容を検討し、地域の慣習や実際の契約書に基づいた適切な管理を行うことが求められます。

これにより、不必要な負担を避けつつ、賃貸物件を健全に運用していくことが可能となります。