賃貸物件と鍵交換費用誰が負担する？裁判例の解説

自宅を賃貸に貸し出そうとする時、「鍵はどうすればいいんだろ？」という疑問を持たれている方も少なくないかと思います。

本日は賃貸物件を貸し出す際の鍵の取り扱いについて、現在の賃貸市場ではどのような取り扱いになっているのか?鍵交換にての裁判例についてお伝えします。

結論からお伝えすると、鍵の交換は入居時に借主が費用を負担しているというのが現在の首都圏で賃貸市場での慣習となっています。

これは、実際の工事費と入居者から徴収する鍵交換費用の差額を利益としていた古くからの不動産屋さんの慣習が残っているためではないかと感じています。

具体的には、鍵交換費用を10,000円もらって、実際の工事は8,000円で差額の2,000円を利益とするような感じです。鍵のシリンダーを使い回して実際には新品に交換をしていないのに、新品にしたかのような事をするような業者も少なくありませんでした。

インターネットでの情報により材料費・原価の想像がなんとなくできるようになって、そういった業者はすっかり減少したなとは感じています。

昔ながらの不動産屋さんのやり方はさすがに酷いものです。

ただ、鍵の交換費用を借主負担とするという裁判所の判決例もあります。

鍵交換特約が有効に成立しており、消費者契約法10条違反でもなく、有効とされた事例では、鍵交換費用を賃借人が負担する旨の特約が有効に成立しており、消費者契約法に違反しないとされました。

判例や判例の通常の解説は見慣れない言葉や文字が多く読みづらいというのが一般的です。少しでもわかりやすく使い慣れているLINEの会話風にてこの判決を説明します。

※厳密にはハウスクリーニング費用に対しても争う姿勢で、判決では”鍵交換についてはハウスクリーニング費用と概ね同様”としています。

この判決では、賃貸住宅の契約において、鍵交換費用を賃借人が負担する旨の特約が有効に成立しており、消費者契約法に違反しないとされました。鍵交換に関しては、賃借人の安全を確保するための重要な措置として、その費用負担について賃借人と賃貸人の間で明確な合意があったことがポイントとなりました。裁判所は、このような特約が賃借人の利益を一方的に害するものではないと判断し、特約の有効性を認めたのです。

賃貸借物件の設備の壊れたら借主と貸主どっちが直すの？どっちがその費用負担をするの？という基準になっているガイドラインがあります。

そのガイドラインには”紛失”の場合は借主負担と書かれています。つまり、紛失もしていないんだから借主負担はおかしいのではないか？という主張もあることでしょう。

負担内容	賃借人の負担単位	経過年数等の考慮
鍵の返却	補修部分 紛失の場合は、シリンダーの交換も含む。	鍵の紛失の場合は、経過年数は考慮しない。交換費用相当分を借主負担とする。

このガイドラインは、契約終了時つまり退去時の原状回復についての争いを少しでも減らそうと作られたもので、入居時の鍵交換費用の負担は対象外となります。

逆に入居者が鍵交換を求めて、それに応じなかった賃貸人に鍵を交換する義務はないとした裁判例もあります。

借主からの鍵の交換請求について、貸主に交換義務はないとされた事例

賃貸物件における鍵交換の費用負担に関する裁判例からは、入居時の鍵交換費用を賃借人が負担することについて、賃借人と賃貸人間での明確な合意があれば、これは消費者契約法第10条に違反しないとされ、有効と認められています。一方で、賃貸人には鍵交換の義務がないとする判例もあり、鍵の物理的な損傷がなく施錠に問題がない限り、修繕義務違反とはされません。しかし、賃借人の安全を確保する観点から、賃借人の交代時に鍵を交換することは望ましいとされています。

いずれにしても、鍵の交換に関して賃貸人と賃借人が事前に合意することが望ましいです。

鍵の交換はセキュリティが高くなっていくに連れ、どんどん高額化しています。後からトラブルにならないように、そういった事までしっかりと理解して説明をしてくれる不動産屋さんを選びましょう。