国土交通省原状回復のガイドラインに法的強制力はあるのか？

自宅を賃貸で貸し出す事を検討されている方であれば一度は耳にすることがある言葉かと思います。

「敷金精算の時にガイドラインではこのようになっています。」といった言葉を。

不動産屋をやっていると、このガイドラインが当たり前の言葉になりすぎてしまって、ついつい、細かい説明を抜きに「ガイドラインでは〜」と説明を初めてしまいがちになっています。

そんな不動産屋が口にする、ガイドラインとはいったい何のか？ということについてお伝えします。

そもそも”ガイドライン”とは何なのか？法律と違うのか？強制力はあるのか？といった事についてお伝えします。法律関係の説明をする際にはどうしても形式的な言葉が多くなってしまいますが、お付き合いくださいませ。

ガイドラインは、特定の状況や活動において、どのような行動が期待されるか、または避けるべきかを明確にします。これにより、個人や組織は、適切な判断を下すための基準を持つことができます。

ある分野における法律や規制が存在する場合、ガイドラインはこれらの法的要件を補完し、より具体的な行動指針を提供します。これにより、関係者は法律をより効果的に遵守することができます。

政府や規制当局が作成するガイドラインでは、法律上は強制ではないが、自主的に遵守することが推奨される基準が設けられていることがあります。

ガイドラインは、金融、医療、個人情報保護など、国の規制が存在する様々な分野で見られます。これらの分野では、ガイドラインに従うことがほぼ義務付けられているといえるようなものもあります。

例えば、金融業界では「金融業務における特定個人情報の適正な取扱いに関するガイドライン」があり、これに従わない場合、法令違反と判断される可能性があります。

「しなければならない」「してはならない」といった強制的な記述が含まれることがあり、これらを遵守しなかった場合には法令違反と判断される可能性があります。

前置きが長くなりました。不動産業界で使われているガイドラインについての説明に入ります。

正式名称は、原状回復をめぐるトラブルとガイドラインと呼びます。152ページに渡って、

不動産のガイドラインは、賃貸物件の特に原状回復の際の明確な基準を提供します。原状回復の定義から損害の負担割合、実際の事例に基づくQ&Aや裁判例まで、とにかくトラブルになりやすいものについて、貸主と借主双方に公平な取引を促し、トラブルを未然に防ぐための重要な基準になっています。

ガイドラインには法的拘束力がない事が明記されています。

ガイドラインは、あくまで負担割合等についての一般的な基準を示したものであり、法的な拘束力を持つものでもない

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

しかし、現実問題としては、昨今の裁判所の判断が、このガイドラインに沿って判決が出ているものが大半という状況になっており、法律と同じような効果を持ち始めていると言っても過言ではないでしょう。

“法律と同じような効果を持ち始めている”と伝えましたが、すべてをそのままガイドラインの通りにするという意味ではありません。

ガイドラインの内容を賃貸借契約書の特約にて上書きすることは可能であるとしています。

ただ、それもやりたい放題にできるわけではなく3つの要件を満たす場合でないと、争いとなった時にその特約に有効性が失われてしまいます。

ここからは少し具体的に原状回復をめぐるトラブルとガイドラインにどのような事が書かれているのかについてお伝えします。

まずは原状回復義務の考え方についてです。

原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでは、建物の損耗等を「価値が減少すること」と位置づけています。その価値を減少させるものを3つに分類しています。

法律関係の話をする時は「定義づけ」が非常に大切になります。そうでないと同じ基準で語る事ができなくなってしまいますので。

原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでもしっかり”原状回復”について定義しています。

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

つまり、ガイドラインでは借主に原状回復義務が発生するのは、”賃借人の故意過失・善管注意義務違反、通常の使用を超えるような使用による損耗等”の修繕であるとしています。

簡単に伝えると、「普通に使っていれば借主に原状回復義務はないよ。でも、故意過失で壊れたり汚れたりしたものは借主負担で修繕するんだよ。」といった感じになります。

すべてを書き出すことは難しいのですが、このようなことが書かれていますよという一部を紹介します。

床にどのような事がおきて損耗した場合貸主負担となって、どういった場合は借主負担となるものというのがわかれている表です。

原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて伝えてみました。

賃貸の現場でどのように原状回復をめぐるトラブルとガイドラインが使われているのか、どのような立ち位置であるのか、強制力はあるのか？などご理解いただけたことかと思います。

自宅を賃貸に出すことを検討している方にとって、ガイドラインは賃貸物件の管理や契約におけるトラブルを未然に防ぐ効果があるものなんだという認識でいていただければよいかと思います。

自宅を貸し出して賃貸事業を行う上での資金計画をたてる際には、この原状回復をめぐるトラブルとガイドラインには目を通しておくことを推奨します。

とはいえ、157ページもあるので、目を通すことにもとても時間がかかってしまいます。この内容を要約して、それぞれにあったポイントだけを伝えてくれる不動産業者を探してみましょう。

その説明をいかに上手に行ってくれるのかという観点で不動産屋さんを選ぶというのはひとつの指針になることでしょう。