賃料増額:裁判所が認めた事例紹介

原材料の価格高騰が続いており、これが少しずつですが賃貸市場への影響も感じます。

多くの賃貸管理者やオーナーさんからは、経済状況の変化に伴い、賃料の見直し、特に賃料増額の必要性を訴える声が高まっています。

しかし、賃貸契約において賃料を上げることは、法的な制約から、容易ではありません。実際に、賃料の増額を求める多くの試みが、賃借人の同意を得られずに挫折しています。

そんな中、賃料増額を認める裁判の判決例の例があります。賃料の増額できないかお悩みの方々にとって重要な指針となり得るかなと紹介します。

あくまでもただのひとつの裁判例に過ぎないので、これにより誰しもが賃料の増額ができるというわけではないということは念頭において参照ください。

24万8000円への増額を求めた貸主に対して、19万円へと増額幅の調整が行われた結果となりました。

民事、借地借家法３２条、東京地方裁判所平成２６年６月３０日判決

賃料の増額の話し合いが貸主借主の間でまとまらなかった場合直接裁判所に訴えを提起することはできません。まずは「調停」の手続きを経る必要があります。これは「調停前置主義」と呼ばれ、賃料の増減額請求において必ず通らなければならないものです。

調停の申立ては、物件の所在地を管轄する簡易裁判所に行います。※契約書に別段の定めをしている場合もあります。

調停は、裁判とは異なり、より非公式で話し合いに基づく手続きです。この過程では、裁判所の調停委員が中立的な第三者として双方の間に立ち、合意に至るよう仲介します。

この調停前置主義は、訴訟に比べてより柔軟かつ迅速な解決を可能にするためのものです。

賃料の値上げについて、管理会社が先頭になって動くことが大半となっています。しかし、これも気をつける必要があります。紛争性がないような場合であれば問題ないのですが、紛争性のあるものとなったら、それは弁護士法72条に抵触するいわゆる”非弁行為“可能性が高いものになってしまいます。

滞納賃料の有料督促等の業務と非弁行為

非弁行為なのか否かについては、言いたいことは多々あるのですが、本筋とそれてしまうので割愛します。

通常のやりとりで紛争制がある場合、非弁行為になるかもで間に立ち入ることができないので、その解決となる調停でも裁判でも不動産会社は代理人になることはもちろんできません。

調停・裁判の代理人として活動できるのは弁護士だけに限られていることが法律に定められています。

代理人の資格は厳格に制限されており、法的手続きの適正さを保つために、専門的な知識と経験を持つ弁護士のみがこの役割を果たすことが定められています。

司法書士も簡裁代理権がありますが、簡易裁判所までなので控訴には対応できませんので、争う可能性が高い場合には依頼しないほうがよいと考えていますし、それを中心にしている司法書士はいないであろうと思われます。

司法書士を活用するのは、ご自身で裁判を提起する際に、訴状を書くことを手伝ってもらう時などに限るのがよいのではないかというのが個人的な見解です。

調停で話がまとまらない場合、つまり調停が不成立となった場合には、次のステップとして賃料増額を請求する訴訟を提起することになります。

ご自身で賃料の増額の訴訟を提起するということは不可能ではありませんが、調停には不動産鑑定士が調停員にいる可能性が高かったりします。その場合は訴訟に行って、結果が覆る可能性というのは低いのではないかなというのが、不動産の現場レベルでの体感値ではありますが、感じていることです。

訴訟まで行きますと、裁判官も不動産の価格に精通しているわけではないので不動産鑑定士による鑑定が行われる可能性が高いと言えるでしょう。

この鑑定費用は訴えを提起した側が負担することになります。

不動産鑑定士の費用については、前提条件によって大きく変わってしまうので、あくまでもざっくりの目安ですが40万円から100万円ほどかかるのではないかなという感じです。

弁護士費用については、その受ける経済的利益の10%くらいが目安にすると大きくは外れないといえます。

賃料増額の裁判例を紹介しましたが、やはり現実問題としては貸主側の方が圧倒的に不利な立場からのスタートになります。

賃料増額の際には、アットホームやsuumo、不動産会社が見ることのできるレインズの情報などはあくまでも参考程度になります。

賃料には”新規賃料”と”継続賃料“という概念があります。

この継続賃料を正確に算出する事ができるのは不動産鑑定士だけになってしまいます。

賃料増額の請求をする前に、事前に不動産鑑定士による鑑定を受けて、不動産鑑定士の意見を聞いて賃料増額の手続きに進むかどうか検討をするというのもひとつの案かもしれませんね。