- Q賃貸期間中や更新のタイミングで賃料を上げれますか？
※【理由】
今は貸している部屋があります。賃貸の相場があがっているとよく聞きます。suumoなどを見ると自分のお部屋より相場があがってるように見受けられるため賃料をあげることができないのか悩んでいます。 - A
結論からお伝えします。
「不可能ではないが、困難である」という回答になります。すでに「知っているよ」という事も多々含まれている事でしょうが、丁寧に説明してみます。
分譲マンションの賃貸借契約には、主に「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」の2つの形態があります。ここでは、より一般的な「普通賃貸借契約」に焦点を当てて説明します。
賃料値上げの実現可能性
更新時に賃貸人が賃料の値上げを提案し、賃借人がこれに同意すれば問題はありません。
しかし、現実には賃借人が賃料の上昇を容易に受け入れることは少ないです。そのため、賃貸人側には賃料上げに対する「正当な理由」が必要となります。
正当な理由とは？
まず賃料の値上げについては、根拠の条文を見てみます。
（借賃増減請求権）
第三十二条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
簡単にまとめると賃料の値上げには、以下の3つの条件が必要となるという事です。
- 賃料が周辺相場より下回っていること
- 周辺の賃料相場が上昇していること
- 固定資産税などの税金が増額されて賃料が不相当になったこと
これらの条件のうち、どれか一つだけを満たすだけでは不十分です。3つすべての要件を満たす必要があります。
「賃料相場」に関する誤解
全国的に地価が上昇している近年の傾向から、冒頭の質問のように「同じ建物であの部屋の賃料高く募集が出てるからうちも賃料を上げる事ができるんじゃないの？」という質問を多くいただきます。
“賃料相場”についてのよくある勘違いについて伝えてみます。
2種類の賃料
賃料には、「新規賃料」と「継続賃料」の2種類がありますが、これらは異なる概念です。
「新規賃料」は新たに物件を賃貸する場合の適正な賃料を指します。
冒頭の質問の”同じ建物であの部屋の賃料高く募集が出てる”の賃料です。
「継続賃料」は既存の賃貸借契約が継続する場合の適正な賃料を意味します。
賃貸人と賃借人の間で合意するであろう賃料を意味します。
今は地価上昇傾向にあるので、「新規賃料」に比べて「継続賃料」の方が低くなる方が通常です。
賃料の増額請求は、「継続賃料」が基準となります。
新たに募集に出ている同じ建物の同じ広さの部屋の賃料が、今の賃料を上回っていたとしても、単純に”相場より賃料が低い”と一概には言えないものなのです。
実は、避けるべき更新時期の家賃値上げ交渉
賃料の値上げについて簡単ではないことをお伝えしましたが、仮に値上げ交渉をする場合についてのよくある勘違いについてもお伝えします。
賃料の値上げについての最初の連絡は、経験上の体感値ではありますが、更新の時期にするというのが大半を占めています。
実はこれはあまりよろしい時期とは言えず、むしろ避けるべきです。
賃料の改定時期についての定めはないので、賃料の値上げについて伝えるのは更新の時期である必要はないです。
理由としては、更新料の受領ができなくなってしまう可能性があるためです。
繰り返しになりますが、賃料の値上げは一方的にはできるものではありません。
賃借人は拒否することができます。
値上げに対して拒否をしてそのまま契約期間が終了したとしても、契約は”法定更新“され賃借人はそのまま継続して住み続けることができるためです。
賃料についてのみならず、更新料についてまた新たな火種が発生してしまうという可能性がでてしまうので、更新の時期の賃料の値上げ交渉は避けるべきと伝えました。
特約による賃料値上げ
賃貸借契約書の特約に”賃貸借契約の特約の中に、2年ごとの契約更新時に家賃を少しずつ値上げするという自動値上げの条項”といった趣旨の条項がある場合があります。
“借主に一方的に不利益な特約は無効”となるのが通常なのですが、家賃の自動値上げの特約は認められています。
だからといって、周辺の賃料相場と比較してあまりにも高額になる家賃となってしまう場合は、値上げ後の賃料が無効となる可能性は秘めています。
この条項は不可能ではないものの、賃貸借契約を締結する際に推奨するものではないです。
賃貸借契約というのは地域の特色が出たりします。私たちは東京都を中心としている不動産会社です。
東京を中心に首都圏の契約しか見ることができていませんが、普通賃貸借においてこのような特約を見たことがありません。
入居者に長く住んでもらえるのが健全な賃貸借契約です。更新のたびに入居者が入れ替わることが前提のような普通賃貸借契約は推奨できません。入居者が入れ替わるたびに、原状回復費用、クリーニング費用が発生し、健全な賃貸経営にはならないであろうというのが理由です。
このような場合は冒頭で少し名前が出ておりました”定期借家契約“を用いるのが最善となります。
そもそも不動産屋の賃料査定が問題
値上げ交渉をしたいということは、「賃料をもっと高く設定しておけばよかった」と賃貸のオーナーさんに思わせてしまったという事です。
賃貸のオーナーさんが自分自身で賃料を設定したのであれば、ともかく、もしも、不動産屋の助言のもとそのような賃料設定をしてしまったのであれば、それは不動産屋の怠慢と言えます。
私たちは一時的な賃料ではなく、長期的な視点も持って賃料査定をしています。
将来「もっと賃料高くしておけばよかった」という言葉が出ないよう、しっかりとしたコミュニケーションを取り合って賃料査定を行っています。
これから賃貸出すかどうか悩んでいるあなたはもちろんのこと、すでに賃貸に出している物件でもあなたの「今の賃料は適正なのかな？」という疑問にお答えします。
