通常損耗特約を巡る最高裁の判断: 平成17年12月16日判例の詳細解説

通常損耗特約を語る上では避けることのできない最高裁の判例があります。

判例は難しい言葉が多用されていて、一般の方々にはなかなか読み解くのが難しいというのが現実です。

そんな賃貸経営をしていく上で避けて通ることのできない原状回復の通常損耗を借主負担にさせることを特約に盛り込むことの是非についての裁判をわかりやすい形でお伝えします。

最高裁平成17年12月16日

通常損耗特約がどういったものであるのかということについては下記を参照ください。

通常損耗特約:賃貸契約の原状回復義務の正しい理解

裁判の判決だけを見てもいまいちわからないのは、前提条件についての整理がなされないままいきなり結論に入ってしまうためというのがあります。まずは前提条件を整理します。

それぞれの主張も判決の説明を見ると、X・Y、賃貸人・賃借人となんだか区別のつきづらい表現の仕方になってしまっているので読みづらいものになってしまっていると感じています。

LINE風の会話にすることで、どちらがどのような主張をしたのかが視覚的にわかるので、会話風にして主張をまとめてました。

と、裁判所は通常損耗特約自体を否定したわけではありませんでした。(この裁判以降でこの判例をもとにして消費者契約法で無効をした判決はあります)

しかし、その特約が有効に成立するためには、賃借人がその負担を明確に理解し、合意している必要があるとしました。本件では、契約書に通常損耗に関する補修費用の具体的な範囲や条件が明記されていないこと、賃貸人からの十分な説明がなかったことから、賃借人がこの特約を合意の内容として認識していたとは認められません。したがって、通常損耗に関する補修費用を賃借人が負担するという特約は成立していないと判断しました。

この裁判の元になった契約書の内容をまとめました。

これらの記載にも関わらず、裁判所は通常損耗に関する補修費用を賃借人が負担するという特約が明確に合意されているとは認められないと判断しました。

必ずしも書面で合意されている必要はなく、賃貸人からの口頭説明を通じて賃借人がその内容を明確に認識し、それを合意していればよいということでしたが。。。

入居説明会での説明では、通常損耗に関する補修費用の負担についての特約の内容を明らかにする説明が不足していたとも言いました。

通常法律関係の説明を行う際には、最初に定義を揃えます。そのため、順序が逆になりますが裁判所が定義した通常損耗の定義は”賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生じる賃借物件の劣化や価値の減少を意味する。このような損耗に関する投下資本の減価は、通常、賃料に含まれる減価償却費や修繕費等の必要経費を通じて回収される。”というもので、とても難しい単語が多いので後ろにて伝えさせていただきました。

短くわかりやすくしてみますと、賃借人が支払う賃料は、ただその場所を借りるためだけでなく、物件の自然な劣化や使用による損耗の補修費用もカバーしているという感じです。

つまり、通常損耗の修復費用は、すでに賃料に組み込まれているという考え方です。

以上が、賃貸経営をしていくうえで通ることのできない判例のひとつである最高裁平成17年12月16日についての説明でした。

その後いくつもの裁判でこの判例をもとに、貸主側の通常損耗特約が否認されてきました。そして、2020年には民法で明文化されるまでに至りました。

第六百二十一条　賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。

民法 (ただし書割愛)

自宅を貸し出す時に賃料を設定する際には、その賃料の中に通常損耗の修復費用も組み込まなければならないという前提で、収支計画をたてて、賃料を決めることが大切であると考えています。