転勤が決まって、自宅を賃貸に出そうかどうかを考え始めた時、「賃貸に出したら家賃の管理とかしないとだめなんだよな。滞納とかされたらそれを督促したりしなければならないのかな？」という悩みは誰しもが感じるものです。
本日は、私たち株式会社いえどきの賃貸管理サービスを活用いただければその不安はなくなるということをお伝えします。
「家賃の不安がなくなる」と聞くと、サブリースや家賃保証などのあまりよろしくない噂のものを想像してしまうかもしれませんが、それらを使うわけではありません。
今や首都圏の賃貸借物件で大手法人を除けば95%以上は使われているであろう家賃保証会社を利用するという事についてお伝えします。
保証会社で取り除ける不安
まずは家賃保証会社を使うことでどのようなメリットがあるのかについてお伝えします。
家賃滞納のリスク軽減
入居者が家賃を支払えない場合、保証会社が代わりに支払いを行うため、大家さんの収入が保証されます。
入居者審査の強化
家賃保証会社が入居者の信用調査を行うため、より信頼性の高い入居者を選ぶことが可能になります。
連帯保証人の代替
従来は連帯保証人を立てる必要がありましたが、保証会社の利用によりその必要がなくなり、手続きがスムーズになります。
代位弁済によるリスク回避
家賃保証会社が代位弁済を行うことで、入居者が家賃を支払えない場合でも、大家にとっては滞納が事実上発生しないため、安定した収入が確保されます。
代位弁済で家賃滞納の不安解消
家賃保証会社を使うことにより解消される不安は上記のとおりです。その中で「代位弁済」という見慣れない言葉があったかと思います。
実はこの代位弁済により、大家さんにとっての家賃滞納の不安が解消されるというのが本日のもっと伝えたい結論でございます。
代位弁済とは？
代位弁済を簡単に説明してみます。
入居者が家賃を滞納した時に、家賃保証会社が家賃を立替えて大家さんに滞納分の賃料を支払ってくれるというものです。こういった仕組みであるため、家賃滞納についての不安は皆さんが抱えているほどのものではないというわけです。
滞納の気がつくのが遅くなったら？
「家賃の滞納の不安は解消されます」と伝えてきましたが、例えば2年3年放置しておいてもよいものというわけあではありません。
保証会社によって異なるところではありますが、通常滞納された家賃の支払い期日から2ヶ月以内に請求をしないとなりません。この期間に関しては少しシビアだなとは感じますが、毎月家賃の入金の確認さえ取ることができれば避けることができる問題ではあります。
毎月の家賃の入出金について不安ということであれば、そこは不動産の賃貸管理会社の力を借りましょう。
賃貸借契約の解除は別
代位弁済請求が発動したからといって、必ずしも賃貸借契約の解除が行われるわけではありません。
通常賃貸借契約書には賃料の支払いが2ヶ月遅延したら契約を解除する権利が大家さんに生まれるという文言が入っています。
大家さん側から入居者に対して退去を迫るというのは困難であると散々聞かされた事があるかとは思いますが、それはあくまでも「契約内容を遵守」している場合に限っての話です。
賃料の支払いが度々遅延するような場合は、契約違反になりますので、債務不履行による契約解除の権利は当然に発生します。
ただ、代位弁済請求をしたからといって、当然の如く契約解除とはならないので、もしも家賃滞納が多い人でそのストレスに耐えられないという時は別途解約解除の手続きを行いましょう。
家賃保証会社の不安な点
家賃保証会社のよさげなところばかりを伝えてしまいましたが、もちろん不安に感じられる点もあるでしょう。大家さんからよくいただく家賃保証会社についての質問への回答もお伝えします。
保証料の負担は誰がするの？
まず最初に感じるのは「得するのは貸主側」というところでしょう。なので、貸主となられる自分自身がその費用を負担しなければならないのではないか？と感じられる方が少なくないです。
現在の首都圏の賃貸市場では保証会社への加入料は入居者側が負担するというのが通常となっています。
冒頭でもお伝えしましたが、大手法人が契約する場合を除けば体感値ですが、95%以上の賃貸物件は保証会社の加入が必須で、その費用は入居者負担となっています。
入居者の初期費用が高額にならないか？
保証会社の費用は入居者が負担するのが通常であるとお伝えしました。そうなると入居者側の初期費用が高額になってしまうのではいないか？と不安に感じられる方も少なくないかと思われます。
結論をお伝えすると、高くなってしまいます。賃料＋管理費の30%~100%の間で価格設定されているところが少なくなく、50%で設定されることがもっとも多いというのが体感値です。
敷金1ヶ月、礼金1ヶ月、仲介手数料1.1ヶ月。。。更に保証会社で0.5ヶ月というのが通常の初期費用の基準になります。
例えば、「貸主側で保証会社の加入費用を負担する」というのをアピールして初期費用を安くしてご自身の物件の入居のしやすさをアピールするという手法もあります。
これは低価格帯の賃料帯域の物件では比較的よく見られるものの、高価格帯の賃料帯域の物件ではあまり見ないなというのが現実です。
例えば、賃料毎月5万円の物件に住む人にとっては、敷金1ヶ月、礼金1ヶ月、仲介手数料1.1ヶ月、保証会社で0.5ヶ月とすると、約18万円の初期費用が必要となります。
賃料が毎月20万円の物件に住む人にとっては、敷金1ヶ月、礼金1ヶ月、仲介手数料1.1ヶ月、保証会社で0.5ヶ月とすると、約72万円の初期費用となります。
| 項目 | 賃料毎月5万円 | 賃料毎月20万円 |
|---|---|---|
| 敷金 (1ヶ月) | 5万円 | 20万円 |
| 礼金 (1ヶ月) | 5万円 | 20万円 |
| 仲介手数料 (1.1ヶ月) | 5.5万円 | 22万円 |
| 保証会社 (0.5ヶ月) | 2.5万円 | 10万円 |
| 合計初期費用 | 18万円 | 72万円 |
賃料5万円のところに住む人の18万円というのはとても大きなお金になります。
一方賃料20万円に住む人にとっての72万円は大きなお金ではありますが、生活を脅かすほどの出費にはならないというのが通常です。
「初期費用を安くする」効果は低価格帯の賃料帯域でこそ最大限発揮できるというのが理由でしょう。
保証会社の倒産リスク
家賃保証会社自体が経営難になり倒産するリスクがあり、その場合は保証が受けられなくなる恐れがあります。
これはどの業界においても避けることのできないリスクではあります。ただ、家賃の保証会社の倒産は2008年のりプラス以外は大きなものはみかけていません。
倒産後は社員の宮地正剛が後継会社と投資会社を設立して引き継ぎ、東証一部上場会社Casaとして存続しているとのことです。
だいぶ無茶をした経営拡大をしていた上にリーマン・ショックと被ったということでの倒産だったようです。
「家賃債務保証会社の倒産」という話になると、当時、最大手と言われていたリプラスという会社がしばしば登場する。確かにリプラスは家賃債務保証事業を主要事業の一つとして行っていたが、倒産に至る過程は、他の家賃債務保証会社と少々異なる。同社は、入居者から徴収した保証料を不動産に投資していた。それにより売上規模を一気に拡大させ、会社設立からわずか2年で東証マザーズ上場という、離れ業をやってのけた。しかし、結果的にこれが首を絞めることになった。過度に不動産に投資した結果、いざというときに資金が枯渇してしまい、創業からわずか6年で経営破綻した。破綻時に負債総額が325億7000万円あったことからも、不動産投資に対する依存度の高さがよくわかる。上場まで早かったが、破綻もまた早かった。
賃貸業界史 第44回「2000年代初頭に最盛期を迎えた家賃債務保証ビジネス」
平成29年から国土交通相で”登録家賃債務保証業者登録制度“が新設されました。
登録されているから安心ということではありませんが、この登録制度は年に1回の業務報告もありますので、ひとつの指標としては活用できる情報になるかと思います。
まとめ
転勤が決まり、自宅を賃貸に出すかどうか迷っているあなたへ。家賃の管理や滞納への対応について心配しされていたかと思いますが、保証会社の活用により、そのような不安が一掃されたことと思われます。
家賃保証会社の利用がいかに大家さんの負担を軽減するかを詳しく解説しました。家賃保証会社を利用することのメリット、デメリットを、この記事を通じて、家賃保証会社の仕組みとその安心を提供できるポイントを学んで、賃貸への一歩を踏み出しましょう。
