賃貸経営で知っておくべき貸主負担となる原状回復の修繕費用

部屋を貸し出すことを考えているオーナー様にとって、入居者の入れ替え時に行う修繕の際、どれくらいの費用を自分が負担しなければならないのか、というのは不安要素の一つかと思います。

そんな不安を少しでも和らげるために、国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にしながら、どのような修繕が必要になり得るか、それに伴う貸主側の責任と負担の目安を分かりやすくお伝えしていきます。

まず前提として、このガイドラインはあくまで負担割合等についての一般的な基準を示したもので、法的な拘束力はありませんが、実際に過去のトラブル判例を元に作成しているものです。ですから借主や入居者と揉めた場合、ガイドラインの判断基準をもとに判決が言い渡されることが多いのが現状です。

ただしそれは、「賃貸借契約書に取り決めが明記されていない場合」もしくは「賃貸借契約書への記載の仕方が曖昧である場合」です。

賃貸管理会社を選ばれる際には、どのような契約書になるのかの事前確認も行われることをお勧めします。なぜこのようなことを伝えるかといいますと、ガイドラインをそのまますべて受け入れると、圧倒的に貸主側の負担が大きくなってしまうためです。

例えば、ガイドラインでは「室内全体の基本的なハウスクリーニング費用は貸主負担とする」と定められていますが、近年東京を中心とした首都圏では「室内のハウスクリーニング費用は借主側が負担する」という特約が定められていることが一般的です。
万が一その記載がなかったり、記載の仕方が曖昧だったりすると、それらの費用を貸主側が負担することになり得てしまいます。

では、どんな修繕内容がガイドラインで「貸主負担」と定められているのでしょうか？
以下、「貸主負担」と明記されているものを書き出します。

項目	説明	理由
畳の裏返し、表替え	特に破損等していないが、次の入居者確保のために行うもの	入居者の入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、貸主の負担とすることが妥当と考えられる。
畳の変色	日照・建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの	日照は通常の生活で避けられないものであり、また、構造上の欠陥は、借主には責任はないと考えられる（借主が通知義務を怠った場合を除く。）。

項目	説明	理由
フローリング	ワックスがけ	ワックスがけは通常の生活において必ず行うとまでは言い切れず、物件の維持管理の意味合いが強いことから、貸主負担とすることが妥当と考えられる。
	日照・建物構造欠陥による雨漏りなどで発生した色落ち	日照は通常の生活で避けられないものであり、また、構造上の欠陥は、借主には責任はないと考えられる（借主が通知義務を怠った場合を除く）。

項目	説明	理由
カーペット	家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡	家具保有数が多いという我が国の実状に鑑み、その設置は必然的なものであり、設置したことだけによるへこみ、跡は通常の使用による損耗ととらえるのが妥当と考えられる。

項目	説明	理由
壁紙・クロス	テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ （いわゆる電気ヤケ）	テレビ、冷蔵庫は通常一般的な生活をしていく上で必需品であり、その使用による電気ヤケは通常の使用ととらえるのが妥当と考えられる。
	エアコン（借主所有）設置による壁のビス穴、跡	エアコンについても、テレビ等と同様一般的な生活をしていく上で必需品になってきており、その設置によって生じたビス穴等は通常の損耗と考えられる。
	日照などの自然現象による クロスの変色	畳等の変色と同様、日照は通常の生活で避けられないものであると考えられる。
	壁に貼ったポスターや絵画の跡	壁にポスター等を貼ることによって生じるクロス等の変色は、主に日照などの自然現象によるもので、通常の生活による損耗の範囲であると考えられる。
	壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張り替えは不要な程度のもの）	ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の生活において行われる範囲のものであり、そのために使用した画鋲、ピン等の穴は、通常の損耗と考えられる。

項目	説明	理由
ガラス	地震で破損したガラス	自然災害による損傷であり、借主には責任はないと考えられる。
	網入りガラスの亀裂（構造により自然に発生したもの）	ガラスの加工処理の問題で、亀裂が自然に発生した場合は、借主には責任はないと考えられる。
網戸	網戸の張り替え（破損等はしていないが次の入居者確保のために行うもの）	入居者の入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、貸主の負担とするのが妥当と考えられる。

項目	説明	理由
設備	設備機器の故障、使用不能（機器の耐用年数到来のもの）	経年劣化による自然損耗であり、借主に責任はないと考えられる。
浴槽	浴槽、風呂釜等の取替え（破損等はしていないが、次の入居者確保のために行うもの）	入居者の入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、貸主負担とするのが妥当と考えられる。
鍵	鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）	入居者の入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、貸主の負担とするのが妥当と考えられる。
水回り	消毒（台所、トイレ）	消毒は、日常の清掃と異なり、借主の管理の範囲を超えているので、貸主負担とすることが妥当と考えられる。
居室	全体のハウスクリーニング（専門業者による）	借主が通常の清掃（具体的には、ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇、レンジ回りの油汚れの除去等）を実施している場合は、次の入居者を確保するためのものであり、貸主負担とすることが妥当と考えられる。

こういった設備の中で、修繕費が高額になってしまう＆入居者がいる間の修繕が現実的でない床暖房などは「残置物」として貸し出すことを推奨しています。詳しくは以下をご参照ください。

賃貸物件における残置物の扱い方

ハウスクリーニングについては冒頭でもお伝えしたとおり、原則貸主負担となります。ただそれをなぜ借主負担とすることができるのかについては、下記をご参照ください。

退去時のハウスクリーニング費用は誰が払うべき？裁判例から学ぶ

この2つの例だけでも、任せる賃貸管理会社によってオーナー様が負担する修繕費用が大きく変わってしまうと思われませんか..？

ガイドラインの内容をある程度把握されたうえで、賃貸管理会社がどのような契約書を作っているか、借主側だけでなく貸主側にもしっかりと契約書の内容を共有しているか等を事前に確認されることをお勧めします。

部屋を貸し出す際、どのような修繕が必要となり、どれくらい貸主側が負担をしなければならないのかを事前に把握しておくことはとても重要です。

原状回復に関するガイドラインはその大きな指標となりますが、すべてを適用させると貸主側の負担が大きくなり得るため、賃貸管理会社との事前の打ち合わせ、契約書への明確な記載は不可欠となります。

私たちいえどきは、貸した後もオーナー様に安心していただけるよう、募集図面や契約書の共有をしっかりと行っています。何か気になる点があれば、いつでもお気軽にご相談ください。