- Q親から相続した物件を修繕して初めて賃貸に出しました。減価償却について教えてください。
- A
減価償却費は確定申告をご自身で行おうとする方々の大半が挫折してしまうポイントです。なので、「わからない」事が普通です。
個別具体的な事情を考慮する必要が多いので、いただいた質問から明確な回答までを伝えることはできないというのが現状です。相続のした不動産を賃貸に出した場合の減価償却の考え方、修繕についての減価償却の基本的な考え方をお伝えします。
それにより、税理士や税務署など専門機関に相談する際の参考情報としてご活用ください。
相続した物件の取得価額は遡る
減価償却とは？取得価額とは？から伝えると本が1冊書けてしまうほどの内容なので、減価償却がなんであるのかの説明は割愛します。
不動産を購入してそれを賃貸に出すと、その購入した時の金額が"取得価額"の基準になります。(諸費用についての説明も割愛)
これが、相続により取得した不動産は"取得価額"は、相続した時の評価額にはなりません。
親から相続したのであれば、親がその不動産を購入し時から継続して所有していたといいう考え方になります。
2000年に親が家を購入しました。2022年に親が死亡し相続が発生しました。空き家にしておくならその不動産を賃貸に出そうと確定申告時に減価償却費の計算の基礎となる"取得価額"になります。
取得した時期によっても変わる
減価償却資産、つまり不動産を取得した時期は遡るという事を伝えました。次は減価償却費の計算を行っていく必要があります。この計算がまた複雑で。。。取得した時期によって異なります。
- 平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産
- 平成19年4月1日以降に取得した減価償却資産
- 平成24年4月1日以降に取得した減価償却資産
取得した時期により、計算方式が"旧定額法"、"旧定率法"、"定額法"、"定率法"などと計算方法だけで、お腹がいっぱいになってしまうという方が大半でしょう。
わざわざすべてを把握する必要はないです。いろいろな種類がある事を理解した上で税理士や税務署に相談するとよいですよという事での提示です。
修繕費の税務上の考え方は少し違う
質問に"修繕をして"というのがありました。
賃貸オーナーとなるわけなので、日頃からこまめに建物のメンテナンスは必要になります。
メンテナンスのためにの修理・修繕の出費が一般的な考え方とは少し違うので注意が必要です。
ちょっと大きめの出費を伴う修繕をしたから、それが"修繕費"として捉えていただけない場合があります。
"建物価値があがった"、"建物の寿命が延びた"と捉えられたら"資本的支出"として、固定資産に計上しこれまた減価償却費の対象になったりします。
- 20万円未満か否か？
- 修繕の周期がおおむね3年以内か？
- 明らかに価値を高めるものまたは耐久性を増すものか？
- 通常の維持管理のものか？
- 災害などにより毀損したものを原状に復するためのものか？
- 60万円未満または前年度取得価額のおおむね10%以内か？
- 災害に伴って支出したものか？
と、判断する上で考慮すべき事項は多数に渡るものの、修繕費か資本的支出になるかは明確に判断するのは難しい事が大半です。
相談する税務署の管轄は？
「詳しくは税務署に相談するのがよい」と伝えているものの。。。「どの税務署に相談すればいいのか？」となることかと思います。
賃貸経営は、ご自身の居住地と賃貸物件の所在地は異なることが大半かと思うので。
「住んでいるところで相談するのか？」「賃貸物件の所在地で相談するのか？」と悩まれるのが通常です。
結論をお伝えするとご自身の居住地の税務署に相談しましょう。税務署に直接行って相談したい気持ちは強いかとは思いますが、首都圏の税務署は事前予約制で、予約が1ヶ月~2ヶ月先になるという世界になってしまいます。
ご自身の管轄の税務署がどこなのかも曖昧であれば、国税庁のサイトから郵便番号や住所から管轄の税務署を調べることができます。
まずは電話相談を推奨
役所関係の中でも、国税局は電話の相談体制が比較的整っていると言えます。
チャットボットもあり、がんばって作っているなというのは伝わるのですが、チャットボットで悩みが解決する人はそもそも質問をしなくてもいいレベルの知識を持っている方たちになるであろうなという状況でした。デジタル庁にはもう少し生成AIの取り入れに力をいれていただきたいです。
税理士無料で紹介します
税務署での直接相談は予約制ですぐには相談できないから、電話相談を推奨と伝えました。
電話で物事を伝えるというのは対面で話すよりも難しいです。
「どうやって今の状況電話で伝えればいいんだろう？」と悩まれ、気がついたら確定申告の提出期限を超えてしまっていたという事も少なくありません。
「どこに相談すればいいんだろう」と悩んでいるようであれば、一言お声がけください。
税理士を無料で紹介します。
日本には税理士が約70,000人います。確定申告時期はその税理士の皆さんが1年でもっとも忙しい時期となります。そんな時期だから、初回の相談だと冷たくあしらわれてしまう可能性もあります。
私たちが紹介する税理士であれば、そのような事はありません。
さらに「こういう風に税理士に相談するとスムーズですよ」「このような書類を準備しておいてください」と私たちがあらかじめナビゲートすることができます。
これにより、税理士との相談もスムーズに行くはずです。
まとめ
減価償却は、不動産賃貸経営において避けて通れない重要な要素です。しかし、その複雑さから多くの賃貸オーナーが挑戦しては挫折してしまうポイントでもあります。相続した物件の取得価額の遡及、修繕費の税務上の取り扱い、そして時期によって異なる減価償却の計算方法など、考慮すべき点は多岐にわたります。
税務署への相談についても伝えましたが、税理士に相談することを推奨します。
私たち株式会社iedokiが税理士を無料で紹介します。あらかじめナビゲートすることで、税理士とのスムーズなコミュニケーションをサポートします。
ひとりでお悩みになっているようであれば、まずはお気軽にご相談ください。
