賃貸借契約の退去時ハウスクリーニング費用について、2024年2月16日にX（旧Twitter）にて約85万回表示され、95件のコメント、220件のリポスト、約1,700件のいいねがついていた（2024年2月17日時点）投稿があったので、退去時に問題になりやすいクリーニング費用についてお伝えします。
「どうしてもわかりません。賃貸の入居時に初期費用として『ハウスクリーニング代』を4万円と敷金16万円を支払ったのに、退去時に敷金から『ハウスクリーニング代』として4万円引かれています。なぜですか？」とDMで相談を受けたので「よく気づきましたね。それは『二重取り』ですよ」と答えたら「えっ…
— こう@不動産投資家 (@FPkinmui) February 15, 2024
退去時クリーニング費用の支払い時期
退去時クリーニング費用の支払時期は
①入居時に支払う場合
②退去時に支払う（主に敷金から相殺される）場合
があります。
最近の賃貸市場では、敷金がない物件においては入居時に初期費用として支払い、敷金がある物件だと退去時に精算する、というのが一般的かと感じます。
仮にX（旧Twitter）の相談者さんが本当に入居時・退去時ともにクリーニング費用を支払っていたという事であれば、それは投稿主のおっしゃるとおり二重取りとなります。
原則、退去時クリーニング費用は「貸主負担」
実は国土交通省のガイドラインによると、退去時のクリーニング費用は貸主負担とされています。
ガイドラインの修繕分担表にて、賃借人が通常の清掃を行っていた場合、ハウスクリーニング費用は賃貸人側の負担としっかり明記されています。
賃借人の負担単位の欄にも、「通常の清掃や退去時の清掃を怠った場合のみ」と明記されています。
退去時クリーニング費用は「借主負担」という特約
それでは、なぜ退去時クリーニング費用を借主負担にできるのでしょうか？
最近の賃貸市場では、「退去時クリーニング費用は借主負担」の旨が契約書類の特約に記載されていることが一般的です。
国土交通省のガイドラインでは「通常の清掃や退去時の清掃を怠った場合のみ賃借人負担」と記載されていますが、"綺麗"の基準は人によって違いますし、どの程度清掃していればいいのか判断するのは難しいですよね。
そのように折り合わないところで毎回退去時に揉めるよりも、特約で「退去時クリーニング費用は入居者負担」とすることで、特に入れ替わりの激しい首都圏の物件ではスムーズに賃貸経営ができるようになるからと、このような慣習が出来上がったのではないかと感じています。
ただし、「ハウスクリーニング費用を借主負担とする」とざっくり書いただけでは、この特約は無効になり得ます。
本件賃貸借契約においても，特約事項にその定めがあるものの，特約事項によっても，ハウスクリーニングをすべき範囲等についての具体的な定めはなかったから，賃貸人と賃借人との間で，通常損耗の場合であっても，賃借人がハウスクリーニング費用を負担するものと明確に合意されていたとは認められない。
ハウスクリーニング特約について合意が認められないとされた例
「ハウスクリーニング費用は借主負担」と記載するのみではなく、具体的な金額または単価を特約に明記しておく必要があります。
ハウスクリーニング特約についての判例
過去に実際にあった、退去時ハウスクリーニング費用が貸主負担となった判例と、借主負担となった判例を、分かりやすく会話形式でご紹介します。
①ハウスクリーニング費用の借主負担を認めた判例（貸主勝訴）
〈登場人物〉
契約時の特約に基づき、ハウスクリーニング費用と鍵交換費用を敷金から差し引いた。
敷金の一部返還とハウスクリーニング費用、鍵交換費用の負担について訴訟を起こした。
私は契約終了時、あなたが敷金からハウスクリーニング費用25,000円を差し引いたことに納得がいきません。この特約は私が合意したものではないし、もし合意していたとしても、消費者契約法に違反していると思います。
契約書と賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書には、契約終了時にハウスクリーニング費用として25,000円（消費税別）を負担する旨が明記されています。仲介業者もこの点について説明しました。この特約は明確に合意されており、あなたにとっても一定の利益があります。
でもその特約は私にとって不利益です。私はそのような高額な清掃費用を負担することに合意した覚えはありません。
特約は明確に合意されており、清掃費用も賃料の半額以下で、専門業者による清掃として相応の範囲です。これはあなたの利益を一方的に害するものではありません。
【判決】ハウスクリーニング費用の負担特約の合意は成立している
裁判所は、ハウスクリーニング費用の負担特約について、契約書や説明書に記載があり、仲介業者からの説明も認められることから、特約の合意が成立していると判断しました。
②ハウスクリーニング費用の借主負担が認められなかった判例（借主勝訴）
〈登場人物〉
原状回復費用として敷金から差し引き、返還を拒否した。
8ヶ月しか居住していないのに敷金の全額を差し引こうとされたので、敷金の返還を求めて訴訟を起こした。
私は約8か月間この居室を使用しただけですが、あなたは敷金全額を原状回復費用として差し引きました。これには納得がいきません。特に、障子や襖の張替え、畳の表替え、ハウスクリーニング費用など、通常の生活で生じる損耗に対しても全額を負担するという内容には合意していません。
しかし、契約書にはそのような費用負担について記載してあります。あなたが居住することによって生じた損耗を修繕する責任は、あなた（借主）にあります。
でもその契約条項は非常に不明瞭で、具体的な修繕費用の負担についても、私が明確に認識し、合意したとは言えません。特に短期間の居住で、敷金全額を失うのは合理的ではありませんし、信義則にも反します。
【判決】貸主から借主への敷金全額返還を認める
借主が変更等を施さずに使用した場合に生じる通常損耗及び経年変化についてまで、借主に原状回復義務を求める特約は認められないため、賃貸人は敷金を全額返還すべきと判断しました。
判例②では、賃料が約22万円、敷金を2ヶ月分の約44万円受取り、更に礼金も2ヶ月分の約44万円受け取っていたという事情もあったため、借主側の全面勝訴的な着地となりました。
この事例では障子や襖の張り替えなど、通常の使用によって生じた損耗を修繕する「原状回復」の費用についても述べられているため、ハウスクリーニング費用について、結論部分で明確に触れられてはいなかったのですが・・
仮にこの賃貸借契約書にハウスクリーニング費用の金額や単位が明記されていて、礼金も暴利的な金額でなければ、例え入居期間が8ヶ月間であったとしても、ハウスクリーニング費用は借主負担にできていたのではないかと、実務的な目線からは感じます。
☑️ 契約書への特約記載：ハウスクリーニングについての負担に関する特約が、金額や単位などを含め明確に契約書に記載されていること。
☑️ 合意の明確性：貸主と借主の間で、ハウスクリーニング費用の負担特約についての合意が明確になされていること（契約書類に署名されていること）
☑️ 特約の合理性：ハウスクリーニング費用の金額が、賃料の額や市場価格に照らして合理的な範囲内であること。つまり高額すぎるハウスクリーニング費用は認められない場合があります。
☑️ 賃借人の利益考慮：「借主が退去時に通常の清掃をしなくてもよい」など、借主に一定の利益をもたらす可能性がある。
まとめ
退去時ハウスクリーニング費用は「貸主負担が原則」であると国土交通省のガイドラインによって示されています。
しかし実際には、「退去時ハウスクリーニング費用は借主負担」と特約で定めてられていることが、近年の首都圏の賃貸借契約では慣習となっています。
ただし具体的な金額や単価が明記されていない場合、たとえ両者が契約書にサインをしていたとしても、その特約は認められない場合があります。
不動産会社によってはこの部分をしっかりと契約書に明記していないところもあります。
これから自宅の賃貸を考えられているオーナー様は、そういったところもぜひ、管理会社に確認をしてみてください。
何かご不明な点があれば、私たちいえどきに、いつでもお気軽にお問い合わせください。