はじめて部屋を貸そうかな：自分でやる？不動産会社に任せる？

当たり前の事になってしまいますが、まずどのようにご自身の部屋を貸し出すのかを決める必要があります。不動産会社に頼るのか？ご自身ですでてを行うのか？から決める必要があります。

何を行うにもメリットとデメリットがあります。それぞれのメリット・デメリットをお伝えします。

何よりもコストの削減ができます。仲介手数料や管理手数料が不要になります。また入居者や入居希望者と直接コミュニケーションを取ることができるので細かなニーズの把握もできるようになります。

以前不動産会社での従事実績があったり、親族や身近に不動産に従事している人がいない限り、相当な時間と労力がかかってしまいます。専属的に不動産の賃貸経営事業一本で行きていこうという覚悟でない限り、副業としてやるには入居者を決めるまでの労力はとてつもなく大変なものです。入居者が決まったあとも法律や市場の知識が必要な箇所が多くあります。入居者のトラブル対応や家賃回収の責任を自分で負うというのは、ポジショントーク抜きに、「とてつもなく大変だろう。。。」という考えに異論はないでしょう。

Webの発達により、Yahooオークションやメルカリのように、お店を通さずに消費者同士が直接やり取りを行うことができるようになっています。これは不動産の賃貸市場でも入居者と大家さんが直接やり取りをするマッチングサイトが次から次へと生まれてはいます。

ただ、現実問題としては、賃貸市場の直接のマッチング的なサイトはYahooオークションやメルカリほどの浸透はしていないと言えます。

これは、不動産取引が高額で複雑な性質を持つため、専門的な知識や安全性が求められるからであろうなと考えられます。

上記の"自分で行う場合のデメリット"をすべて任せることができるという点です。

適正な賃料算出のための市場調査。入居中、退去時のトラブルに ならないような契約書の作成。入居者を効率的に募集するための広告の掲載。入居者の審査、物件の管理とメンテナンスなどすべてを請け負ってくれるのが不動産屋さんになります。

一番のデメリットは、仲介手数料や管理手数料などのコストがかかる点です。コストという点では、賃貸経営をしていると、入居者の入れ替わりがありその都度原状回復の工事・クリーニングが必要になります。その際の工事費は、ご自身で行うよりも、提携会社がある不動産会社を通しての方が結果的に安くなるというのが一般的になります。

上記は、入居者の募集から入居後の賃貸管理をひとつの不動産会社に依頼するということを前提にして伝えました。しかし、現実問題は、入居者の募集は"媒介(仲介)業務"、入居後の管理を"賃貸管理業務"と呼びます。

媒介(仲介)業務は"宅地建物取引業"に基づく法的な基準に従い、管理業務は"賃貸住宅管理業法"の法的基準に従い業務が行われています。

これらをまとめてひとつの不動産会社にお願いする事が一番多い形ではありますが、それぞれを別個の不動産会社に依頼することもできます。また、自分でできるところはご自身で行って、必要最低限の部分だけ不動産会社を使うという形もありえます。

業務内容は入居者の募集から、契約書の作成と締結、鍵の引渡しまでというのが一般的です。

物件の魅力を最大限に引き出し、適切な入居者を見つけることが最重要任務となります。広告宣伝、入居希望者からの問い合わせ対応、現地案内、入居者審査などが主な業務です。

業務内容は、入居後の家賃管理、滞納督促、クレーム対応、トラブル処理、設備故障や不具合の修繕手配、解約業務などが含まれます。

入居者との長期的な関係を管理し、物件の維持・管理を行うことが求められます。契約更新や退去時の立会い、敷金精算なども管理業務の一部です。

媒介業務と比較すると管理業務には様々なプランがあり、ご自身でできることできない事に合わせて管理プランを選ぶことが可能だったりします。

私たち株式会社iedokiが提供する賃貸管理プランは管理手数料が無料なので、丸投げ以外の選択肢は「もったいない。。。」と感じてしまいます。

このように、不動産の賃貸経営においては、入居者の募集と入居後の管理を分けて考えることで、より効率的かつ効果的な運営が可能になります。各業務に特化した専門会社を選ぶことで、物件の価値を最大限に高め、入居者との良好な関係を維持することができます。また、自分でできる部分は自分で行い、専門的な知識や対応が必要な部分だけを不動産会社に依頼することで、コストを抑えつつも、賃貸経営のリスクを最小限に抑えることができます。

不動産賃貸経営は、単に物件を貸し出すだけではなく、長期的な視点での運営が求められます。適切な不動産会社との協力により、安定した収益を生み出し、物件の価値を維持することが重要です。そのためには、自身のニーズと物件の特性を理解し、最適なサービスを提供できる不動産会社を選ぶことがカギとなります。

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