喫煙者にとって、現代社会は非常に生活しづらいものになっているという事実に同情を覚えずにはいられません。公共の場所での喫煙制限は厳しさを増し、制約が加えられることが増えています。
「せめて自宅でくらいは。。。」と考えられていることかと思いますが、賃貸物件でのタバコによる汚損が生じた場合、その修復費用の100%の負担は賃借人にあるというのが、多くの賃貸契約で共通の認識となっています。
「自宅を禁煙にするのは賃借人に不利すぎて無効になるのではないか！！」という声も時折いただくので、本日はタバコによるヤニ汚れの修繕を100%賃借人負担とした最近の判決の例を紹介します。
原状回復ガイドラインにも記載されている
貸主の立場から読むと、何かと賃借人に有利なことばかり書かれているなとの印象を受ける、国土交通省の原状回復ガイドラインですが、喫煙に対しては別です。
タバコ等のヤニ汚れは通常損耗ではなく賃借人の過失があるものという立ち位置になっています。
ヤニ汚れに対する裁判例
そのように書かれていますが、平成28年と比較的最近のヤニ汚れの裁判例があります。
東京地判 平28・6・28 この裁判例について見てみます。
登場人物
マンションの入居者で、請求された原状回復費用に対して反論
マンションのオーナーで、原状回復費用の請求者
- 平成25年4月入居開始
- 平成26年12月解約
- 敷金7万9,000円
- 賃料7万9,000円
それぞれの主張
2年間で壁やドアが破損し、ヤニ汚れも発生しました。これは普通じゃありません。修復には45万2520円かかります。敷金と10万円を差し引いて、残り27万3520円をお願いします。
契約上は負担することになってますが、ヤニ汚れは入居前からです。収納扉と化粧鏡の費用も高いです。もっと安くできるはずです。
物内の壁、ドア、収納扉、ユニットバス、化粧台の各所に穴、傷等の通常の使用方法では生じえないような破損又は故障を生じさせ、また喫煙等により本件建物内の壁のクロス等をヤニで変色させ、臭いを付着させるなど自然損耗ではない汚損ですよ。
契約では故意や過失による損害はあなたの責任です。
具体的な損害の範囲や費用の相当性に疑問があります。具体的な見積もりや損害の詳細をもう一度確認したいです。
わかりました。それぞれの損害と修復費用の内訳を提供します。公平を期すために、詳細な見積もりと損害の写真を共有しましょう。
タバコのヤニ汚れに対する裁判所の判断
賃借人Xは、賃貸人Yの請求の22万3520円を払いなさい
※請求金額は27万3520円であったため、ほぼ全額の請求が認められたという結果です。
ヤニ汚れに対する裁判所の判断
ヤニ汚れ部分についても裁判所の見解を書き出します。
ヤニ汚れとエアコンクリーニング
自然損耗ではないため、賃借人Yの支払い義務あり。
壁クロスの張替え
ヤニ汚れによる汚損で全額支払い義務あり。
壁の穴
過失による破損であるため、支払い義務あり。
収納扉の作り替え
過失による破損であり、費用も不相当ではないため、支払い義務あり。
発生材処分費
過失による破損から生じた費用で支払い義務あり。
ユニットバス化粧鏡交換
全額支払い義務あり。賃借人Yの提出したより安い見積もりに対しては、化粧台と化粧鏡のセット交換が必要であり、同種同等の修繕をもってすべきとした。
2年弱しか入居していなかったにも関わらずどれだけ汚れていたんだろうと興味すら湧いてく来て、よくこれで裁判で争おうと思えたなと感心していしまうくらい入居者のボロ負けとなった判決の例でした。
まとめ
これから自宅を貸し出すことによる収益を期待する賃貸人にとって、原状回復費用は大きな不安要素の一つです。特にタバコによるヤニ汚れなどの損害は、物件の価値を下げ、将来の賃貸市場での競争力に影響を及ぼす恐れがあります。しかし、原状回復のガイドラインや最近の裁判例から、このような喫煙に対しての懸念に対してある程度の安心感を提供してくれている捉えることができるようになったかと思います。
タバコのヤニ汚れに関しては、通常の損耗とは見なされず、賃借人の過失によるものと明確に定義されています。これにより、賃貸人は物件を喫煙者に貸し出す際のリスクをある程度軽減することができます。
だからといって、ただ言われるがままにするわけではなく、契約時には原状回復に関する条項を明確にし、入居時と退去時の物件の状態を貸主の立場からもしっかりと記録しておくことが重要です。
そういった記録を行うことも私たちのような賃貸管理を主業務としている不動産屋さんの仕事になります。
もしも、今お困り事が目の前にあるような状況でしたらお気軽にご相談ください。